Раздел 4. Права и обязанности сторон договора

0 Доли в квартире.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

  • Приватизация на двух и более лиц.
  • Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
  • При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

Покупка квартиры у двух собственников

Любая сделка с недвижимостью всегда является ответственным и важным шагом в жизни двух лиц – покупателя и продавца, ведь в процессе сделки происходит переход прав собственности от лица одного к другому.

Однако, в некоторых случаях этих лиц может быть больше – например, три, два из которых являются собственниками квартиры. Что же делать в такой неоднозначной на первый взгляд ситуации? Отказываться от подходящего вам варианта жилья и начинать поиски другого? Совсем необязательно.

Покупка квартиры у двух собственников хоть и обладает собственными определенными нюансами и особенностями, но все же недалеко отходит от стандартных случаев.

Продажа двух долей по одному договору или по двум? 19 / 5692

Мы наоборот советовали продавцам продавать двумя долями, давать две расписки, чтобы индивидуально исчислять свой налоговый вычет или получать компенсации, не ходя толпами и компанией по налоговым заведениям.
Никакой проблемы для покупателя нет, и для продавца с опекой и с ипотекой нет, другое содержание договора – все можно исполнить В ОДНОМ ДОГОВОРЕ. но получить на каждого бывшего собственника зарегистрированный экземпляр.
А можно и в двух договорах.
Нет правды в словах вашего риэлтора(если вы нам их правильно трактовали) -есть желание облегчить свою работу.

Когда вы пишете”риэлтор категорически не хочет” – так и хочется произнести фамилию этого риэлтора.. здесь на форуме есть такие риэлторы, и есть такие клиенты, как вы – жертвы со стокгольмским синдромом..
У вас в договоре с риэлтором написано, что он имеет право что-то “не хотеть”, это входит в его компетенцию?
Или вы так, на коленке обозначили ваши намерения и в кафе денежки передали?

Порядок оформления

Оформление сделки в случае с двумя собственниками практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Сюда входят такие шаги, как:

  • составление и подписание договора купли-продажи;
  • передача денег за оплату объекта недвижимости;
  • подписание акта приема-передачи квартиры;
  • регистрация купленной недвижимости в ЕГРН.

Единственный нюанс, который уже неоднократно упоминался ранее – для регистрации договора купли-продажи необходимо получить разрешение обоих собственников (либо всех имеющихся при покупке комнаты в коммунальной квартире). Без этого сделка просто не сможет состояться.

Не подвергается изменениям и сам договор, который подписывается в ходе покупки квартиры.

Для сделки используется идентичный стандартному договор за одним исключением – в него добавляется еще одна сторона.

Таким образом, документ заключается между покупателем и двумя собственниками. В остальном все по стандарту – те же данные, которые должны быть.

Вопросы и ответы

Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

Здравствуйте, возник спор между риелтором и продавцом. У мамы с братом по наследству у каждого по 1/2 доли двухкомнатной квартиры, два свидетельства на право собственности. Брат спорит, что нужно два договора, чтобы неплатить налоги, ссылаясь на письмо от 2013года другие риелторы говорят что можно так продавать, но наш риелтор говорит, что налоговая может предъявить за махинации. В коментариях пишут, что даже если два договора и каждый собственник продает свою долю налог берется с общей стоимости квартиры а не проданных долей, а так же пишут,что надо продавать в разные дни. Разъясните пожалуйста простым языком, кто прав и как все это исчисляется. Буду очень благодарна.

Продажа квартиры по двум договорам. — юридическая консультация:

  • 1 Напишите
    вопрос
  • 2 Нажмите
    задать вопрос
  • 3 Ожидайте
    ответа

При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на 1 000 000 руб. (налоговый вычет). Если квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры то эта сумма делиться между продавцами пропорционально их долям. В результате общая сумма дохода уменьшается максимум на 1 000 000 руб.

Если на каждую долю оформлено отдельное свидетельство о госрегистрации и квратира продается не по одному договору купли-продажи квартиры, а по ДВУМ договорам купли-продажи ДОЛЕЙ в квартире, то КАЖДЫЙ продавец получает право на вычет в сумме 1 000 000 руб. без его распределения между продавцами.

Пример. Вы продаете квартиру за 5 000 000 руб. У вас и брата по 1/2 доли. Квартира получена по наследству.

Вариант 1. Один договор купли-продажи квартиры.

Доход каждого из вас, облагаемый налогом, составит:

5 000 000 х 1/2 (доход) – 1 000 000 х 1/2 (вычет) = 2 000 000 руб.

С него каждый из вас платит налог в сумме:

2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

Вариант 2. Два договора купли-продажи доли в квартире.

Доход каждого из вас, облагаемый налогом, составит:

5 000 000 х 1/2 (доход) – 1 000 000 = 1 500 000 руб.

С него каждый из вас платит налог в сумме:

1 500 000 х 13% = 195 000 руб.

Насчет “махинаций” . Передайте вашему риэлтеру, что в России пока еще действует свобода договора. И продавцы самостоятельно решают как им оформлять сделку. И никакая налоговая не в праве им навязать не выгодный для них вариант. Риэлтер вас запугивает по одной из причин (или по двум сразу):

  • он некомпетентен в налоговых вопросах;
  • ему проще и быстрей оформить одну сделку на всю квартиру, чем 2 на доли в ней.

Раздел 4. Права и обязанности сторон договора

Продавец, как правило, берет на себя обязательство оплатить коммунальные услуги по дату передачи объекта, проинформировать приобретателя о недостатках продаваемой квартиры, а также не изменять состояние продаваемого помещения с момента подписания соглашения до момента непосредственной передачи его покупателю. Последнее означает, что владелец не может заложить квартиру, сдать в аренду, зарегистрировать в ней кого-либо и т.п. Продавец жилища обязан передать его в том состоянии, которое было согласовано.

Покупатель обязуется передать продавцу деньги, принять в оговоренный срок по акту приемки-передачи квартиру и зарегистрировать сделку в установленном законом порядке.

В договоре также обязательно указывается ответственность как продавца, так и покупателя за нарушение условий соглашения. Желательно отразить механизм разрешения противоречий. Кроме того, договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки можно дополнить разделом, содержащим особые условия, где можно отразить любые важные аспекты сделки. В конце документа указываются реквизиты сторон.

Проблемы при приобретении жилья у нескольких владельцев

Как и в любой сделке, происходящей на рынке вторичного жилья, здесь можно встретиться с оправданными и неоправданными рисками.

Заключение:

Сделка с двумя и более, продавцами своих долей, считается многосторонней. Она может оформляться как одним договором, так и несколькими – по числу продавцов. К такой сделке предъявляются дополнительные требования, проистекающие из норм законодательства об отчуждении совместной собственности. Договор составляется удобным для сторон способом, допускает нотариального удостоверения, обязательно регистрируется в Росреестре.

  1. Владелец может отказаться от снятия с регистрационного учёта или оставить после себя несанкционированного жильца. Если это беременная женщина, то выписать её впоследствии будет невозможно до исполнения ребёнку 18 лет.
  2. При приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии предъявят право на часть денежных средств.
  3. Один из собственников может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

Таких случаев может быть достаточно много. Свести риски к минимуму в перечисленных случаях можно при условии тщательной проверки выписки из поквартирной книги. Несовершеннолетних детей нужно попросить выписать до начала сделки.

Если один собственник заключит сделку добросовестно, а второй не явится на заключение договора, отложив сроки – покупатель рискует вместо квартиры получить лишь её часть, владея жильём совместно. Чтобы этого избежать, нужно оформить существенное положение договора, включающее в себя акцент на приобретение целой квартиры. И не оформлять договоры по отдельности. А лучшего всего – оформить сделку одним договором.

Кроме этого недопустимо заменять куплю дарением, и допускать прочие нарушения гражданского законодательства. Документацию каждого участника сделки нужно проверить. Дополнительное удостоверение подписей участников у нотариуса усилит правоспособность купчей. А если провести процедуру титульного страхования сделки – можно рассчитывать на возврат денег уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

Так как для участников долевого владения предусмотрено право преимущественной покупки, согласно нормам статьи 250 ГК РФ, лица, не участвующие в сделке из числа сособственников по квартире, должны оповещаться о начале сделки и её условиях. Данное положение обусловлено тем, что они имеют приоритет в выкупе остальной жилплощади.

Если они не проявляют имущественного интереса – жилплощадь допустимо продавать. Но обязательно у продавца должно быть подтверждение о добросовестном оповещении совладельца. При ненадлежащем уведомлении сделка может быть оспорена только при условии, что сособственник приобретёт проданную третьим лицам долю.

? Нужно ли платить аванс или задаток продавцам?

Необходимость внесения предоплаты определяется договоренностью между участниками сделки. Но если она признана необходимой, вы должны заплатить аванс или задаток каждому продавцу, чтобы закрепить за собой право покупки данной квартиры.

По исковому заявлению поданному в течение трёх месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении сделки, на него автоматически переводится купленная недвижимость. Преимущественное право не работает в случаях:

  • при дарении доли;
  • если покупателем является один из сособственников;
  • если после уведомления оповещённый отказался от покупки;
  • если оповещённый проигнорировал уведомление;
  • если доля владения ничтожна;
  • по истечение трёх месяцев после передачи прав.

При продаже доли иногда возникают попытки обойти преимущественное право, подменив продажу дарением. Эта подмена не только незаконна, но и влечёт риски признания контрагентом сделки недействительной, ведь в таком случае в результате реституции покупатель не сможет вернуть уплаченные продавцу деньги.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: