Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Как правило для успешного завершения альтернативной сделки выстраивают «цепочки» участников. Причины могут быть разными: собственник хочет приобрести несколько жилых площадей вместо своей (расселение), приобретаемая квартира также является альтернативной, и ее продавец приобретает что-то взамен и др.

Процедура упрощается, если в цепочке есть хотя бы один покупатель с живыми деньгами, достаточными для покупки. Или если в ней участвует «чистый» продавец, который продает без одновременной необходимости в покупке. Тогда хотя бы в одном звене «цепочка» строится только от продавца или покупателя.

Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется. При продаже квартир в Москве нередки случаи с участием 3-4 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако, чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора. Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, может выстраиваться несколько месяцев и «рухнуть» в один момент.

Наши рекомендации — если ваше предложение на рынке жилья высоко ликвидно или именно вы обладатель необходимой суммы для сделки, то не стоит соглашаться на операции, в которых число участников больше трех. Заранее — при составлении договора с риэлтором или второй стороной по сделке — можно договориться о многих деталях, например, указать, что одна из сторон обязуется рассматривать только безальтернативные варианты. Эти и другие требования фиксируются в договоре и препятствуют чрезмерному разрастанию «цепочки». Но надо понимать, что рост «цепочек» – не блажь посредников, чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки.

Альтернативная сделка и новостройки

Некоторые застройщики предлагают альтернативную сделку для тех, кто хочет купить первичной жилье. При этом старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдает ипотеку, а новая бронируется на какой-либо срок.

Такая сделка не всегда выгодна для продавца. Из-за необходимости быстрой продажи недвижимость теряет в цене. Если же выставляется условие о конкретных сроках на выселение из заложенной квартиры, то хозяину и его семье нужно снимать жилье неопределенный срок до момента переезда уже в новую квартиру, причем сегодня никто не может гарантировать сроки сдачи новостроек в эксплуатацию. По этой же причине данная операция очень рискованная — одна квартира теряется безвозвратно под обещание застройщика когда-либо в будущем предоставить новую.

К плюсам такого варианта относятся неизменная стоимость забронированной за покупателем жилплощади, которая на момент строительства всегда ниже аналогов на вторичном рынке жилья. Поэтому это может быть выгодной покупкой квартиры, цена на которую не возрастет к моменту сдачи нового дома. Весь вопрос в должной проверке застройщика.

Когда можно продавать квартиру после покупки?

  • по наследству;
  • по приватизации;
  • по договору ренты;
  • в дар.

Если продаются квартиры, полученные одним из указанных способов и соответствующие одному из пунктов, налог выплачивать не нужно. Касательно всех остальных случаев этот срок увеличивается до 5 лет.

Требования к квартире, которая берется в зачет первичного жилья довольно строгие. Такая недвижимость должна быть ликвидной, располагаться в хорошем районе, быть юридически свободной и находиться в собственности.

Завершение сделки

Проведя успешно альтернативную сделку (именно так называется сделка с одновременной продажей и покупкой квартиры), остается ряд технических действий.
Необходимо сдать документы по всем квартирам на регистрацию, через определенное время обратно их получить, проверить купленную квартиру на отсутствие долгов по коммунальным платежам и подписать акт передачи с покупателем вашей бывшей квартиры и продавцом новой квартиры.

В данной статье в общих чертах описано, как продать и купить квартиру одновременно.
В качестве рекомендации, хотелось бы посоветовать перед проведением подобной работы получить консультацию у специалиста по недвижимости Зеленограда и в этом есть свои преимущества.
В большинстве случаев успешная компания сможет предложить наиболее выгодный, не затратный и безопасный способ проведения альтернативной сделки.
При подборе покупателя на вашу квартиру в этом случае будет использоваться качественная реклама за счет фирмы. Так же будет организовано принятие и внесение предоплаты совершенно без рисков для вас. Всю ответственность за сохранность сделки в указанные сроки будет нести агентство недвижимости.
Основным преимуществом является наиболее тщательная юридическая экспертиза покупаемой квартиры и грамотное проведение сделки.
Читайте так же:
Какой будет налог, если я одновременно продаю и покупаю квартиру?

Важный момент!

Подрядчики при расчете принимают только наличные средства и в ограниченный срок, обычно не более 10 дней. Этим и обусловлена более низкая цена.

Сама процедура покупки квартиры от подрядчика называется «договор переуступки права требования недвижимости». То есть, пока ваш дом не сдан, им владеет застройщик. Когда застройщик «отписал» квартиру подрядчику, то по закону он имеет право требовать от застройщика это жилье после сдачи дома.

Соответственно, если вы купили квартиру от подрядчика, то право требования готовой квартиры переходит к вам после сдачи дома.

Главное для клиента – найти добросовестного и порядочного подрядчика, который не занимается махинациями, а работает по реальному договору с застройщиками.

Шаг 2. Понимаем, сколько есть денег в наличии

Ясно, что предпочтения покупателей формируются в соответствии с имеющимися финансами, но определенная свобода манёвра у вас всегда имеется. Например, за одну сумму можно купить однокомнатное жильё в центре или «двушку» в отдаленном районе.

Поначалу финансовый вопрос кажется вполне определенным: количество собственных денег вам известно, вариантов покупки множество и во всех объявлениях указана цена объектов. Но когда доходит до дела, возникает множество нюансов.

Желание покупателя сэкономить вполне закономерно: обычно новичок на рынке жилья ориентируется на минимальные цены. Но специалисты предупреждают: большая часть привлекательных предложений, с которыми вы встречаетесь, просматривая объявления, — фикция или как говорят на языке риэлторов объявление-утка * .

Вопрос 3. Как купить квартиру, чтобы не обманули мошенники?

Надёжнее всего обратиться в солидное агентство недвижимости и работать через него. Можно также проверять потенциальных продавцов или сомнительные квартиры через юридические фирмы. Все документы тоже следует проверять самостоятельно и перепроверять у профессиональных юристов. Передавать деньги стоит только в банке по расписке в счет приобретаемого жилья.

Объявление-утка — объявление о продаже недвижимости с заведомо заниженной ценой (несуществующий объект) для привлечения потенциального покупателя.

Когда вы позвоните по указанным телефонам, вам ответят, что квартира продана или снята с продажи.

Вопрос: кто же размещает подобные объявления? Ответ: риэлторы или посредники. Выходя на связь с потенциальным покупателем, они всегда имеют шанс предложить ему другой вариант – но уже по иной цене.

Ещё одно замечание: наличие определенной суммы в кармане либо на счету – это ещё не предел ваших возможностей. Кризис вовсе не поставил точку на институте кредитования. Банки по-прежнему дают в долг, хотя и меньше.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Можно ли не платить миллион?

Увы, избежать данного налога в случае, если квартира приобретена, а затем сразу же продаётся невозможно. Потому что в соответствии с актуальным законом, для этого должно пройти не менее трёх лет с момента приобретения квартиры. Однако есть возможности, которые позволяют не платить миллион, а меньшую сумму. Прочитать информацию об этом можно, зайдя на сайт Priozera.

Это касается случая, когда квартира была получена в наследство или выкуплена её часть. При этом налог, соответственно, меньше. Важно учитывать, что моментом вступления в права владения является момент смерти родственника или того, кто передал объект недвижимости по наследству. Все остальные случаи «попадают» под обязательную выплату налога. Какие же документы необходимы в случае приобретения и быстрой продажи квартиры?

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры:

Статья рассказывает, как одновременно купить и продать квартиру, разъясняет нюансы законодательства.

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы Откроется в новой вкладке.”>денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Разрывать или нет сделки при продаже

Мало решить проблему, как продать жилье, нужно еще и решить, как его купить. Есть случаи, когда сделки, как продать и купить, «разорвать» не получится. Такие ситуации устанавливаются законодательством.

3 причины, по которым нельзя «разорвать» сделку:

  1. Юридические причины. Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних и недееспособных граждан. Детские интересы особенно защищаются законом. Если права малолетних будут нарушены, то суд может признать недействительной сделку.

Пример. Васильевы хотят обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. В их квартире прописано двое несовершеннолетних детей. Для осуществления сделки потребуется получить одобрение специалистов опеки. Опека даст добро на сделку, если детки не будут обделены жилплощадью, т.е. взамен им будет куплено равноценное жилье. Если сделки «разорвать», то этот принцип будет нарушен, потому сотрудники Росреестра «завернут» регистрацию.

  1. Технологические причины. Возникают сложности с оформлением, когда решено жилье в одном городе продавать, а квартиру в другом населенном пункте, покупать. Пока будут жилплощадь покупать, может измениться ситуация на рынке недвижимости. В этом случае может не хватить денежных средств, чтобы купить жилье взамен. Есть риск, что жилплощадь будет куплена, продавец получит свои деньги, но никуда не сможет их вложить, поскольку «взлетели» цены на жилье.
  1. Психологические причины. Владелец жилья может просто бояться без денег и жилья оказаться. Ситуация осложняется, если еще и выписываться некуда. Тогда можно объединить сделки, когда продаете объект в одном населенном пункте, а покупаете в другом городе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: